《商品房銷售管理辦法》 

第一章　總則 

　　第一條　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán) 
益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 
例》，制定本辦法。 
　　第二條　商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。 
　　第三條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。 
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給 
買受人，并由買受人支付房價款的行為。 
　　本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先 
出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 
　　第四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服 
務機構(gòu)銷售商品房。 
　　第五條　國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。 
省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工 
作。 
　　直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下 
統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管 
理工作 

　　第二章　銷售條件 

　　第六條　商品房預售實行預售許可制度。 
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 
營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 
　　第七條　商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件： 
　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 
　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準文件； 
　?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 
　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收； 
　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實； 
　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件， 
其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日 
期； 
　　（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 
　　第八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符 
合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 
　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照 
《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 
　　第十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標 
的物的商品房再行銷售給他人。 
　　第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷 
售商品房。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 
品房。 
　　第十二條　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 
　　第二三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受 
人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有 
關物業(yè)管理的協(xié)議。 

　　第三章　廣告與合同 

　　第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣 
告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關 
規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 
　　第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告 
和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 
　　第十六條　商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房 
買賣合同?！?nbsp;
　　商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容： 
　?。ㄒ唬┊斒氯嗣Q或者姓名和住所； 
　　（二）商品房基本狀況； 
　?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式； 
　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； 
　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期； 
　　（六）裝飾、設備標準承諾； 
　?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公 
共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任； 
　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬； 
　?。ň牛┟娣e差異的處理方式； 
　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜； 
　?。ㄊ唬┙鉀Q爭議的方法； 
　?。ㄊ┻`約責任； 
　　（十三）雙方約定的其他事項。 
　　第十七條　商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。 
　　第十八條　商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或 
者建筑面積計價。 
　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面 
積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、 
法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。 
　　按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注 
明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 
　　第十九條　按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后 
可以在合同中直接約定總價款。 
　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋 
的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，　并約定誤差范圍。房屋交付時，　套 
型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型 
與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式 
的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的， 
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 
　　第二十條　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載 
明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 
　　合同未作約定的，按以下原則處理： 
　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款； 
　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房 
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給 
買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同 
約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超 
出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于 
合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地 
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返 
還買受人。 
　　　　　　　　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 
　　面積誤差比＝　———————————————　　×100％ 
　　　　　　　　　　　　合同約定面積 
　　因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合 
同的，應當簽署補充協(xié)議。 
　　第二十一條　按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積 
和分攤的共有建筑面積，　并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及 
建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 
　　第二十二條　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 
不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 
　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買 
受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r 
款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所 
收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 
　　第二十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明 
示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還 
必須明示《城市商品房預售管理辦法》。 
　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商 
品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。 
　　經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu) 
型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品 
房質(zhì)量或者使用功能情形的，　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)， 
書面通知買受人。 
　　買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在 
通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引 
起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有 
權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 

第四章 銷售代理 

　　第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu) 
應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托合同，委托 
合同應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務。 
　　第二十六條　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向買受人出示 
商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。 
　　第二十七條　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當如實向買受人 
介紹所代理銷售商品房的有關情況。 
　　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 
　　第二十八條　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金 
以外的其他費用。 
第二十九條 商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè) 
務。 

第五章　交付 

　　第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商 
品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。 
　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。 
　　第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際 
交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的 
商品房應當與樣板房一致。 
　　第三十二條　銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行 
質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供 
《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 
　　第三十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事 
人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從 
交付之日起計算。 
　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保 
修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保 
修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì) 
量保修書約定保修期的存續(xù)期。 
　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行 
保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損 
壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 
　　第三十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房 
產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋 
權(quán)屬登記。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的 
辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán) 
登記手續(xù)。 
　　第三十五條　商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可 
以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 
不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法 
承擔賠償責任。 

第六章　法律責任 

　　第三十六條　未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府 
工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。 
　　第三十七條　未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責令 
停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。 
　　第三十八條　違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行 
為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。 
　　第三十九條　在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再 
行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款； 
構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 
　　第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格 
按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定 
處罰。 
　　第四十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦 
理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正， 
并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
　　第四十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警 
告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。 
　?。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的； 
　?。ǘ┪窗凑找?guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn) 
售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的； 
　　（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的； 
　?。ㄋ模┎扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞戒N售未竣工商品房的； 
　?。ㄎ澹┓指畈鹆沅N售商品住宅的； 
　?。┎环仙唐贩夸N售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的； 
　?。ㄆ撸┪窗凑找?guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合 
同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的； 
　?。ò耍┪袥]有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的。 
　　第四十三條　房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處 
以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
　　第四十四條　國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用 
職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 

第七章　附則 

　　第四十五條　本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人 
返還購房款的方式銷售商品房的行為。 
　　本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為 
出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 
　　本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割 
為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 
　　本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。 
　　第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本 
辦法制定實施細則。 
　　第四十七條　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。 
　　第四十八條　本辦法自2001年6月1日起施行。